一個(gè)麵館老闆的中小型餐飲實(shí)體店選址方法
餐飲店具有門(mén)檻低、投入少、毛利高等優(yōu)點(diǎn)，因此，許多人都爭(zhēng)先湧入這個(gè)行業(yè)，從而導(dǎo )致中小型餐飲店市場(chǎng)異常擁擠，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，再加上純外賣店的衝擊，餐飲愈加難做。
年初這裡還是一家火鍋店，二個(gè)月一過(guò)就變成一家快餐店了。這種現(xiàn)象每天都發(fā)生在我們身邊。
到底如何才能使自己的餐飲店在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)高盈利並長(zhǎng)期發(fā)展下去呢？這是許多創(chuàng)業(yè)人都關(guān)心的問(wèn)題。
一些人說(shuō)，質(zhì)量第一，也就是說(shuō)要做大眾喜歡吃的菜，了解顧客的口味，以質(zhì)量和口味求生存；另一些人認(rèn)為，服務(wù)才是核心，顧客是上帝，只有顧客對(duì)我們的服務(wù)滿(mǎn)意，才會(huì)願意來(lái)我們餐廳，這樣才能留住顧客，才能賺錢。
沒錯，這些都很重要。但是，對(duì)於初創(chuàng)的中小型餐飲店，質(zhì)量和服務(wù)都是後話(huà)。仔細(xì)想想，你吃過(guò)很多家餐廳，真正覺得有幾家的飯菜十分可口以至於你想經(jīng)常光顧？又覺得哪一家餐廳的服務(wù)真正超越別家讓你倍感溫馨？一家中小型餐飲店，要有多少前期投入才能做到像海底撈一樣在服務(wù)上脫穎而出呢？
雖然這些都是十分重要的條件，但是需要在發(fā)展中不斷優(yōu)化，而不是一蹴而就的。那麼我到底應(yīng)該首先關(guān)注什麼呢？沒錯，就是選址！
現(xiàn)在小編給大家簡(jiǎn)單說(shuō)下我對(duì)餐飲選址的一些看法。(實(shí)體店選址我拋開(kāi)小攤販和大型飯店酒店類(lèi)的情況，主要針對(duì)30到500平左右的主流中小型餐飲實(shí)體店)
當(dāng)店鋪選了正確的位置，那你的小生意就等於成功了一半。好的選址能夠保證充足的客流量，利潤(rùn)當(dāng)然可觀(guān)。
有人說(shuō)，小餐飲店賺錢靠位置，這足以證明選址的重要性。合適的選址會(huì)更容易吸引顧客，使開(kāi)店的成功率倍增，反之則失敗。在這一點(diǎn)上，餐飲人們還切記謹(jǐn)慎小心，以備萬(wàn)全。
那麼如何正確選址，最大程度地保證餐飲店的利潤(rùn)呢？
分析自己餐廳類(lèi)型（前期工作）
1、好的選址，並不是說(shuō)地段有多貴，而是依據(jù)是否和店鋪的定位相符合。
也就是說(shuō)，店開(kāi)在哪兒，取決於經(jīng)營(yíng)何種類(lèi)型的餐廳。
這時(shí)要好自己店鋪產(chǎn)品的分析，分析主要消費(fèi)群體是什麼人，是中年人，還是青年人，是租客還是自住客，是情侶，還是上班族他們的比例各佔多少？人均消費(fèi)是多少錢。
同時(shí)找幾個(gè)和你自己要開(kāi)的店鋪類(lèi)似的餐飲店進(jìn)行跟蹤分析。
生意好的特點(diǎn)是什麼，生意差的特點(diǎn)是什麼。門(mén)前半小時(shí)客流量是多少，上午中午下午的人流特點(diǎn)是什麼，這些店鋪的銷(xiāo)售高峰期是什麼時(shí)段，都有多少人次消費(fèi)。大致流水是多少。淡旺季區(qū)別是多少？
如果這些都調(diào)查完了，可以你對(duì)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)，比如說(shuō)在什麼樣的地段位置，多大的店面，根據(jù)客流量大致分析，就能知道開(kāi)店一天的大概流水是多少了。但是也要具體情況具體分析。
2、開(kāi)店預先模擬，既然前期工作都做了很多，根據(jù)自己的預算，把一項(xiàng)一項(xiàng)可能發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分解，各個(gè)環(huán)節(jié)需要投入多少。
比如說(shuō)房租，就只能投入5萬(wàn)，那就根據(jù)5萬(wàn)的預算去找房子，因為前期的考察，也大概都知道什麼房價(jià)了。
比如明顯5萬(wàn)租不到100平米，就不能按照100平米做方案，就餐區(qū)要佔多大面積，多少座位。店內(nèi)人員工資多少預算多少，食材成本多少，盈虧保本點(diǎn)是多少？
比如說(shuō)2000，一天要賣2000才保本，那就要考慮能不能做到這麼多，你所考察的店鋪同樣面積的有沒有這麼多的流水。
分析商圈（客流量）
中小型餐飲店選址的第一要素必然是客流量要大，這裡的客流量不等於人流量，人流量大不等於客流量大，這個(gè)概念要搞清楚。
中小型餐飲店本來(lái)就是毛利較小的盈利模式，只有依靠較大的客流量才能保證利潤(rùn)的產(chǎn)生，否則很容易出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象而倒閉。一般來(lái)說(shuō)，人氣旺盛的地方基本上都有利於開(kāi)設(shè)店鋪。
這裡就要涉及到商圈選擇成熟而穩(wěn)定的商圈依據(jù)環(huán)境劃(huà)分，分為一下那麼幾種：
1、住宅區(qū)
社區(qū)底商下面，或者十字路口的商鋪，依託附近居民消費(fèi)的，開(kāi)麵館，土菜館，熟食店，早餐店，快餐店等可考慮。
客源消費(fèi)穩(wěn)定是他最大的優(yōu)勢(shì)，注意的一點(diǎn)是現(xiàn)在很多社區(qū)底商不能明火，否則辦不了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
2、教育區(qū)
教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，這種穩(wěn)定的教育圈周邊也是開(kāi)餐廳的首選。
3、辦公區(qū)，工廠(chǎng)區(qū)
辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一二千人。
只要能摸清周邊客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水準(zhǔn)，選擇在這種員工規(guī)模的寫(xiě)字樓底商開(kāi)餐廳，是足以保證客流量與客戶(hù)的穩(wěn)定性。
工廠(chǎng)區(qū)和辦公區(qū)是一樣的。
4、商場(chǎng)步行街
通常人們在玩樂之後，都需要補充體力。
不難發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)娛樂圈的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)也較固定，再加上交通主動(dòng)脈的配合，在這片區(qū)域開(kāi)餐廳也能保證較高及較穩(wěn)定的客流量。
分析店面租金性價(jià)比
中小餐飲店選擇店面時(shí)，還要考慮租金性價(jià)比的問(wèn)題。
誰都知道，地段較好的店面租金難免會(huì)貴，畢竟一分價(jià)錢一分貨，所以很多人都認(rèn)為，只要自己選擇租金較高的店面，便萬(wàn)事大吉了。
但這畢竟只是一個(gè)模糊的方法，你有考慮過(guò)有些地段要價(jià)虛高嗎，有考慮過(guò)自己的餐飲店到底需要什麼樣的客戶(hù)群體而謹(jǐn)慎定位嗎，有考慮過(guò)自己每個(gè)月所賺的盈利與所交付的租金之間的差價(jià)足夠大嗎？
舉個(gè)例子吧，如果我的小店月營(yíng)業(yè)額在6萬(wàn)元左右，那我的租金在多少比較合適呢？
我認(rèn)為月租金佔比月營(yíng)業(yè)額的8%到20%，也就是在5000—12000元才是比較合適的，超過(guò)25基本就不要考慮做了。
越好的店這個(gè)數(shù)值越低，海底撈這個(gè)數(shù)值就達(dá)到了5%。所以，小型餐飲店在選址時(shí)，不能只看店面租金的絕對(duì)價(jià)格，還要考慮租金的性價(jià)比是否足夠高。
不要太扎堆（同質(zhì)化）
不要不扎堆（邊緣化）
我們經(jīng)常會(huì)在街上看到所謂的什麼小吃一條街，走進(jìn)去觀(guān)察一下，各種同質(zhì)化的飯菜琳琅滿(mǎn)目，並且沒有什麼特色，實(shí)在是不知道該選擇哪一家來(lái)解決一頓午餐。
不要要太扎堆的意思是，看很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪你在哪？除非你的產(chǎn)品確實(shí)很牛逼，你的服務(wù)經(jīng)營(yíng)確實(shí)很牛逼。
但也不要不去扎堆，周邊沒有做餐飲的，只有你一個(gè)人這樣很大概率會(huì)死的，商場(chǎng)靠近廁所的鋪子永遠(yuǎn)是租金最低的。
其實(shí)找地址，要扎堆的，只是要看清楚扎什麼堆，比如這條街有很多賣其他吃的，還有賣衣服的，超市之類(lèi)的很多，你就應(yīng)該扎堆，因為你的餐飲跟人家不是一樣的，別人賣包子，你賣小火鍋，所以不衝突，反而互補，只是不要找那種滿(mǎn)大街過(guò)去，沒幾步路就都是小火鍋就成。
所以，我們在做決定之前，需要認(rèn)真考慮一下，不是門(mén)店集中的地方客盈利就一定大，一定要專(zhuān)門(mén)做一番調(diào)查，對(duì)這裡和自己相似的店面進(jìn)行了解。
註：
如果你確實(shí)看好這個(gè)地方，也確實(shí)有幾家小火鍋，那麼選址你定下來(lái)了，你就要衡量你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特色跟條件，你的特色跟條件，然後找到差異化進(jìn)行包裝經(jīng)營(yíng)（比如他們不是自助的，你弄自助的，他們價(jià)格高，你弄價(jià)格適中，他們風(fēng)格普通，你弄個(gè)青春文藝，他們口味一般，那麼你的味道很好，他們服務(wù)經(jīng)營(yíng)差，那麼你的服務(wù)經(jīng)營(yíng)弄好，等等）。
要綜合分析你的對(duì)手，找出他們的優(yōu)缺點(diǎn)，來(lái)以彼之長(zhǎng)補己之短，以己之長(zhǎng)攻其弱點(diǎn)，採用差異化包裝經(jīng)營(yíng)策略。
參某說(shuō)店鋪選址是每個(gè)老闆最頭疼的問(wèn)題，我也找過(guò)地方開(kāi)店，確實(shí)地方很難找。
找新店鋪（第一次出租的），我們叫做生鋪，需要養(yǎng)一段時(shí)間，估計(jì)都要不怎麼賺錢一段時(shí)間，特點(diǎn)是很便宜，但是客流量少，周圍居民少，需要慢慢守生意。
但是如果有錢，眼光夠毒，可以整租10年或者15年，當(dāng)然押金也多。等這個(gè)地方慢慢熟起來(lái)，租金漲起來(lái)。這時(shí)候人也多了，周圍商業(yè)也成熟了，就開(kāi)始掙錢了。
別人晚進(jìn)來(lái)的，光租金 他就壓力很大了，這需要有一定資金的商家。
如果找熟鋪呢，問(wèn)題就多了，已經(jīng)賺錢的不讓給你，除非你拿錢砸他，出一筆高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)；
虧本的呢，其實(shí)你看人多，鬼知道他是虧本的，就算是虧本他也不會(huì)告訴你，還想撈筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)呢，也有自己私底下轉(zhuǎn)讓給朋友的，你去找不一定找的到，反正繁華地段不會(huì)有個(gè)空門(mén)臉等你去開(kāi)張；
而且熟鋪的價(jià)格高，沒有一定管理經(jīng)驗(yàn)很容易做賠錢。
總之，店鋪非常難找。不過(guò)有三種情況可以撿漏：
一、原來(lái)的業(yè)態(tài)不適合做其他，比如說(shuō)有個(gè)鋪子做家電，做手機(jī)，做服裝，做什麼賠什麼，房東也極度失望了，房租很便宜給你了。偏偏適合做餐飲，那就發(fā)大了。
二、原來(lái)的業(yè)態(tài)不行，比如說(shuō)有鋪子做休閒咖啡廳，但是周圍的人壓根不休閒，結(jié)果適合做快餐，你也賺了。
三、原來(lái)店鋪的老闆經(jīng)過(guò)溝通，壓根就是一外行，啥都不會(huì)，口味也不行，這樣也可能通過(guò)改變店鋪形象和口味招攬來(lái)新的生意。
關(guān)鍵是前期考察一定做到位，找到好的店鋪需要堅(jiān)持和方法及運(yùn)氣。選址就像挑選結(jié)婚對(duì)象，選錯了，再換(huàn)的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！
最後，總結(jié)影響選址的因素：
1、客流量
2、商圈
3、租金
4、交通
5、居民結(jié)構(gòu )
6、面前場(chǎng)地
7、機(jī)關(guān)學(xué)校
8、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和
9、經(jīng)營(yíng)品種
10、房屋結(jié)構(gòu )
11、相鄰店鋪
12、地勢(shì)朝向樓層
13、規(guī)劃(huà)和相關(guān)政策
14、房東
......
這些因素在實(shí)際操作過(guò)程中，不會(huì)全部出現(xiàn)，只會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)，這時(shí)候你要綜合考慮，全盤(pán)統(tǒng)籌，拿出最優(yōu)方案。